확정일자, 보증금을 지켜내는 타임스탬프

토요일 오후, 하은네 거실에는 긴장감이 돌았다. 임대인 사장이 직원들만 데리고 사라졌고, 은행 대출을 갚지 못한 아파트는 법원 경매 절차에 들어간 참이었다. 하은 엄마의 얼굴이 하얗게 질려 있었다. "보증금 5천만 원, 이제 누구한테 달라고 해야 해?" 하은은 학교에서 돌아오자마자 이 소문을 듣고 뛰어들어왔다.

그때 현관문 밖에서 민준이 나타났다. 법대 지망생 민준은 하은이 중학교 때부터 동네 형처럼 지내던 친구였다. "하은아, 걱정 마. 너희 계약서에 확정일자 찍어놨잖아." 하은은 고개를 갸웃했다. "확정일자가 뭔데, 도장 하나로 보증금이 돌아온다는 거예요?" 민준은 소파에 걸터앉아 핸드폰으로 조문을 띄워 보였다.

주택임대차보호법 제3조의2 제2항. '대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.' 민준이 한 줄 한 줄 짚어 주었다. "대항요건이 뭔지 기억해? 너희가 실제로 입주해서 살고 있잖아. 그거야. 그리고 확정일자는 계약서에 날짜를 인증해 주는 도장. 이 둘이 다 갖춰져야 경매 대금에서 보증금을 먼저 받을 수 있어."

하은은 안도의 한숨을 내쉬면서도 물었다. "그럼 경매에서 나온 돈에서, 은행 같은 다른 채권자보다 우리 보증금이 먼저 빠져나간다는 거예요?" 민준이 고개를 끄덕였다. "후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선이야. 다만 하나만 더 기억해. 제3조의2 제3항—임차주택을 양수인에게 인도해야 그 보증금을 받을 수 있어. 새 집주인에게 집을 안 넘기면 보증금도 못 받아."

그때 만석 부엉이가 책장 위에서 내려왔다. "자, 하나만 더. 임차인이 확정판결을 받아서 경매를 신청할 때는, 제3조의2 제1항. 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. 무슨 뜻이냐면, '나도 임대차 종료 후 집을 비워줄 의무가 있으니 그걸 먼저 이행해라' 같은 조건을 붙여 집행개시를 막을 수 없다는 거야." 하은은 고개를 끄덕였다. "그러니까 우리가 보증금 달라고 경매 신청하면, 임대인이 '집 비워주고 나면 줄게' 하고 발목 잡을 수 없다는 거네요?" "그렇다." 만석 부엉이가 날개를 폈다.

그날 밤, 하은은 엄마와 함께 계약서를 꺼내 확인했다. 계약서 한가운데, 동관청 직원이 찍어 준 '확정일자' 도장이 선명했다. 엄마는 그 작은 도장을 보며 처음으로 미소를 지었다. "이 작은 도장이 5천만 원을 지켜주다니." 하은은 노트에 한 줄 적었다. '확정일자 = 보증금의 타임스탬프.'

다음 주, 경매법원에는 하은 엄마가 보증금반환청구소송의 확정판결을 첨부해서 경매를 신청했다. 동시에, 후순위 담보권자 은행이 이의신청을 해 왔다. 제3조의2 제4항에 따라 경매법원에 이의가 접수되었고, 제5항에 따라 민사집행법 제152조부터 제161조까지의 규정이 준용되었다. 하은은 법원 복도에서 민준과 마주쳤다. "민준아, 우리 이의신청에 지면 보증금 못 받는 거야?" 민준이 씩 웃었다. "이의신청은 절차야. 본안에서 확정일자랑 대항요건이 인정되면, 환가대금에서 우선변제권은 살아 있어."