📘 교과서 밖 법 이야기 · 59편 · 6분 AI 작성 · 자동 검증 · 감수 전
계약갱신요구권 — 한 번 더 살 권리
집주인이 "나 살 거야"라고 하면 끝일까?
2년 계약이 끝나면 무조건 이사해야 할까? 아니야. '한 번 더 살 권리'가 법에 써져 있어.
하은이네 원룸은 2년 임대차 계약이 한 달 뒤면 끝난다. 엄마가 집주인 아저씨에게 '한 번 더 살게 해주세요' 하고 말았더니, 아저씨는 "나 이 집 살 거야" 한마디로 끝냈다. 하은은 이사할 돈도 없는데, 이대로 쫓겨나야 하나 속상했다.
그때 민준이 스마트폰을 꺼내며 말했다. "형, 그거 그냥 먹히고 가면 안 돼. 주택임대차보호법 제6조의3에 '계약갱신요구권'이라는 게 있어. 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없어." 하은 엄마가 눈을 크게 떴다. "근데 아저씨가 '본인이 살겠다'고 했잖아. 그거 정당한 사유가 아닌데?"
만석 부엉이가 깃털을 고르며 끼어들었다. "좋은 질문이군. 제1항제8호를 봐라. '임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'에 한해서만 갱신을 거절할 수 있다. 즉, 진짜로 자기 가족이 그 집에 들어와야 하는 거지. 말만 '살겠다'고 하고 실제로는 다른 사람한테 더 비싸게 빌려준다면? 그게 바로 제5항이 말하는 상황이야."
민준이 메모를 하며 말했다. "그리고 손해배상액이 단순히 '아파서'가 아니라, 제6항에서 세 가지 금액을 정해놨어. 첫째, 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분. 둘째, 집주인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 원래 월차임 차액의 2년분. 셋째, 임차인이 실제로 입은 손해액. 이 세 가지 중 가장 큰 금액을 배상해야 해." 하은이 감탄했다. "법원이 아니라 법 조문에서 바로 금액을 정해주는 거야?"
만석 부엉이가 고개를 끄덕였다. "그렇다. 다만 하나만 기억해라. 제2항에 '1회에 한하여 행사할 수 있다'고 돼 있다. 이 갱신요구권은 한 번 쓰면 끝이다. 그리고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 또한 제3항에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. 한 번 더 살 수 있는 권리가, 동시에 한 번뿐인 권리인 것이다."
이야기 속 법
임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 다만 1호부터 9호까지 열거된 사유(차임 2기 연체, 부정 임대, 상당한 보상 합의, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 멸실, 철거·재건축, 임대인 가족 실거주, 그 밖의 중대한 사유)에 해당하면 거절할 수 있다.
주택임대차보호법 제6조의3계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
주택임대차보호법 제6조의3임대인이 제1항제8호(실거주) 사유로 갱신을 거절했음에도, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 임차인의 손해를 배상하여야 한다. 배상액은 환산월차임 3개월분, 차액의 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액으로 한다.
주택임대차보호법 제6조의3
조문 원문 보기 · 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액국가법령정보센터에서 보기
헷갈리기 쉬운 포인트
확인 문제
Q1. 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 횟수는?
제2항에 '임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다'고 명시적으로 규정되어 있다. 주택임대차보호법 제6조의3
Q2. 계약갱신요구권을 행사하여 갱신된 임대차의 존속기간은?
제2항 후단에 '이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다'고 정하고 있다. 주택임대차보호법 제6조의3
Q3. 임대인이 제1항제8호(실거주) 사유로 갱신을 거절했으나 제3자에게 임대한 경우, 손해배상액은 어떻게 정하는가?
제6항에 '다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다'고 규정되어 있으므로, 세 가지 금액(3개월분, 차액 2년분, 실제 손해액) 중 가장 큰 금액이 배상액이다. 주택임대차보호법 제6조의3
계약갱신요구권은 1회, 갱신 기간 2년, 같은 조건 유지. '실거주' 이유로 거절당했는데 실제로는 제3자에게 빌려주면? 손해배상까지. 한 번뿐인 권리, 쓸 타이밍을 잘 잡자.
함께 생각해 봐요
계약갱신요구권이 '1회'로 제한되어 있다. 만약 네가 임차인이라면, 이 한 번의 기회를 언제 써야 할지(예: 처음 2년 말 vs. 이미 한 번 갱신한 뒤) 전략적으로 고민해 볼 수 있다. 반면 임대인 입장에서는 2년 + 2년 = 최대 4년간 같은 조건에 묶이는 셈이다. '한 번 더 살 권리'가 임차인 보호와 임대인 자유 사이에 적절한 균형이라고 생각하는가, 아니면 한쪽이 더 강하다고 느끼는가?
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